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La Mercantil
Asesores Inmobiliarios
... hace 74 años.
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Diario Gestión.
Julio 2021.
Propietarios de inmuebles ahora deberán pagar un impuesto por el aumento del valor del suelo
La nueva ley contempla disposiciones que dan luz verde a las municipalidades provinciales a efectuar cobros a los propietarios de inmuebles que hubieran incrementado su valor a consecuencia, entre otros, de su incorporación de planes de desarrollos urbanos, la ejecución de proyectos de inversión pública o el mejoramiento de espacios públicos.
Específicamente en su articulo 56.1 se indica -según explicó el gerente senior de PwC Perú, Ronald Vargas- que la tasa que podrían cobrar las municipalidades oscila principalmente entre 30% y 50% del incremento del valor del suelo.
“Este cobro será exigible cuando el beneficiario de la plusvalía del suelo solicite la habilitación urbana, la licencia de edificación o se transfiera la propiedad del inmueble”, detalló.
José Verona, abogado tributarista, afirmó que con esta ley el propietario de un inmueble deberá pagar una mayor tasa a la municipalidad en caso el valor de su propiedad se haya incrementado debido a -por ejemplo- se construyera una pista o el vecino invirtiera en un edificio, entre otros hechos que hayan incrementado el valor del suelo.
“Esto es gravísimo debido a que ya existe un impuesto al valor agregado, ya que al vender un inmueble se paga un impuesto por el mayor valor que obtuve. Con lo cual estaríamos hablando de una doble imposición por lo cual es inconstitucional. No obstante, tendrá vigencia hasta que se declaré su inconstitucionalidad”, apuntó.
La norma también dispone que en caso de que los predios que se beneficien de un incremento de valor del suelo fueran destinados a la generación de vivienda de interés social, la participación en el incremento del valor del suelo se sujeta a los siguientes porcentajes:
1.- Por hechos generadores por la clasificación del suelo:
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20% para proyectos donde más del 50% del área techada se destine a vivienda de interés social.
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12% para proyectos donde más del 50% del área techada se destine a vivienda de interés social de tipo prioritaria.
2.- Por hechos generadores por la calificación del suelo:
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20% para proyectos donde más del 50% del área techada se destine a vivienda de interés social.
-
10% para proyectos donde más del 50% del área techada se destine a vivienda de interés social de tipo prioritaria.
Diario Gestión.
Julio 2021.
Pospandemia: ¿habrá un regreso masivo a las oficinas?
La buena noticia del Ministerio de Salud sobre la sustantiva reducción en los indicadores de contagios y fallecidos por covid-19 y el éxito de la vacunación (casi 4 millones de personas ya están con segunda vacuna) ha generado en empleadores y trabajadores la necesaria pregunta: ¿habrá o no un regreso masivo al trabajo presencial este o el próximo año?
Es conveniente? ¿Cuál es el modelo de trabajo que quedará pospandemia? Para responder a estas interrogantes es fundamental empezar a evaluar algunos criterios para decidir lo mejor tanto para nuestros trabajadores como para nuestras empresas.
Primero, la naturaleza de las labores. Si estamos ante labores que requieren predominantemente la presencia física, es muy probable que el trabajador tenga que volver poco a poco a las oficinas. Por ejemplo, el personal de atención al público, recepcionistas, personal de limpieza o seguridad, de mantenimiento, manejo de máquinas, talleres, servicios de gasfitería, etc. O sectores intensivos en presencialidad, como industrias, construcción, turismo, cines y otros, De hecho, ya están volviendo en la práctica, pero se intensificará.
Segundo, evaluar la productividad lograda en la pandemia en remoto. Una empresa que tenga la posibilidad de evaluar si la productividad individual de cada trabajador o de la empresa en general durante la pandemia se elevó, entonces, estará tentada a optar por continuar con el trabajo remoto, de manera preponderante. En cambio, si la productividad bajó, es evidente que la alternativa del retorno a las oficinas será una prioridad. La evaluación puede ser personal o colectiva. Sin embargo, nadie debería cambiar lo que le funcionó bien.
Tercero, evaluar la situación particular de cada trabajador y su familia. Pueden darse situaciones en las que el trabajador sea el más interesado en el retorno presencia. Por ejemplo, los que tienen dificultades logísticas en casa o son familia numerosa, sin facilidades tecnológicas o con espacios reducidos para trabajar cómodamente. O casos en que el transporte público sea un factor sensible o en los que se haya elevado la conflictividad familiar. Hay quienes prefieren salir de espacios reducidos para trabajar mejor interactuando con otras personas. Es un factor relevante.
Cuarto, evaluar la situación particular de cada empresa. Este factor tiene que ver con el análisis costo-beneficio, que le convienes más que sus trabajadores sigan trabajando desde sus casas (por ahorro en alquiler de oficina, energía, costos de transportes, otros). Otro caso poder ser de una empresa que luego de un análisis sobre el clima laboral considere que el trabajo presencial mejora el clima laboral, refuerza el trabajo en equipo; en cambio, lo digital a largo plazo podría afectar el lado humano y los lazos entre todos.
Finalmente, otro factor es la regulación. Por ejemplo, el Estado ha emitido una norma (DU 055-2021) para que, bajo determinadas circunstancias, los servidores que ya recibieron las dos vacunas deban volver progresivamente al trabajo presencial, de acuerdo a las necesidades de la entidad y a evaluaciones médicas.
En conclusión, vamos a ir a un escenario mixto pero complejo, según actividad económica e incluso según casos específicos. Lo prioritario es no acelerar procesos, esperar a que el proceso de vacunación se consolide, pues no hay reactivación sostenible si vienen nuevas olas. Lo aconsejable es ir sin prisa, pero también sin pausa.
Diario Gestión.
Julio 2021.
Banca se vuelve agresiva en compra de deudas de S/. 20,000 a S/. 50,000.
Ofertas para mejores clientes de préstamos de consumo incluyen tasas de 18% y plazos de pago de hasta cinco años. Para mypes, campañas de compra de deuda pueden significar tasas de 12% y plazos de hasta tres años.
Los créditos para personas y empresas muestran un menor crecimiento en el año.
Incluso, si se excluye el financiamiento de Reactiva Perú, estos prestamos caen en términos anualizados.
Ante la menor demanda de crédito, las entidades financieras están siendo más agresivas en la compra de duda, sobre todo de aquella con monsots de entre S/. 20,000 y S/. 50,000, señalaron a Gestión ejecutivos del sector.
La compra de deuda es una estrategia utilizada por bancos, financieras y cajas para competir entre sí por los mejores clientes, a quienes ofrecen mejores condiciones crediticias, como reducciones en tasas de interés y mayores plazos de pago.
Liquidez
“Hay entidades financieras que están creciendo de esa manera ahora que justamente no hay demanda de crédito y que tienen altos niveles de liquidez”, refirió Joel Siancas, presidente de Caja Sullana.
En esta coyuntura, la compra de duda se ha vuelto más fuerte porque resulta más fácil colocar créditos a clientes conocidos, con buen historial de pago, que a los que no se conocen, cuyo riesgo de impago es mayor, sostuvo Walter Rojas, gerente central de negocios de Caja Cusco.
En prestamos de consumo, bancos e instituciones financieras especializadas son los más activos, aunque también participan cajas municipales.
“Se viene comprando deudas de consumo que van de S/. 30,000 a S/. 50,000 soles; ahí está el grueso de las compras y donde se encuentran buenas ofertas”, detalló Rojas. Cuando los montos son pequeños los costos operativos para las entidades financieras son más altos. Añadió.
Buen perfil
Así, el cliente con buen perfil crediticio puede negociar tasas de interés de entre 18% y 25% anual por su préstamo de consumo, indicó . Según datos de la SBS, la tasa promedio en soles de una crédito de consumo es de 39.7%.
Rojas detalló que los plazos de pago en una compra de deuda de consumo se pueden extender hasta cinco años para montos más significativos. En tarjetas de crédito, el mecanismo consiste en consolidar deudas de varios plásticos en una sola línea adicional o pasarlo a un préstamo con cuotas más pequeñas y menor tasa de interés, acotó.
Mypes
En los últimos meses, también las microfinancieras empezaron a hacer campañas más agresivas de compra de deuda de mypes, dijo Wilber Dongo, gerente central de negocios de Caja Arequipa.
Están ofreciendo tasas de interés anuales de entre 12% y 15% para créditos a mypes de entre S/. 20,000 y S/. 50,000, donde se concentran un gran número de clientes, indicó. Dongo precisó que antes de la pandemia para un crédito de esas características las tasas eran de entre 20% y 25%.
Para prestamos en soles a micro y pequeñas empresas la banca cobra, en promedio, tasas de 33% y 18.1% , respectivamente, según la SBS. En las caja ediles esas tasas son de 32.29% y 22.41%.
Según Rojas, los plazos de pago para esta compra se extienden hasta tres años. Dongo estimó que este año la compra de deuda podría representar el 8% de las carteras de préstamos de las microfinancieras. Sin embargo, advirtió que estrategias muy agresivas pueden resultar riesgosas en la actual coyuntura de incertidumbre política y económica.
Campañas
Las campañas de compra de deuda se efectúan mediante llamadas telefónicas, correos electrónicos y mensajes de texto a clientes de la competencia con buena calificación crediticia en los en las centrales de riesgos, refirió Siancas. Las entidades también están usando inteligencia artificial y análisis de datos para identificar a los mejores candidatos para una compra de deuda, explicó Rojas.
Los ejecutivos estimaron que el dinamismo de la compra de duda seguiría en tanto no se reactive la demanda de financiamiento y no disminuya la incertidumbre local.
Diario Gestión.
Julio 2021.
Compran las hipotecas asumiendo costos notariales.
Los préstamos hipotecarios son los únicos que reportan expansión (6.5%) a mayor, según datos del BCR. En este segmento los bancos han entrado con fuerza a la compra de deuda, indicó Wilber Dongo, gerente central de negocios de Caja Arequipa.
“Los cuatro bancos principales han sido bien agresivos, han reducido en 33% la tasa de interés de las hipotecas (en soles)comparado con lo que cobraban hace cinco meses”, sostuvo.
Este año los bancos han empezado a otorgar hipotecas con tasa más bajas de 7% y 8% anual, refirió Walter Rojas, gerente central de negocios de Caja Cusco. Una fuente del sector bancario refirió que para compra de deuda hipotecaria en soles la tasa puede bajar a 5%para clientes top. Eso, e parte, explica porque hoy la tasa hipotecaria se ubica en promedio, en 5.83% Rojas resaltó que además de bajar la tasa para una compra de deuda los bancos están asumiendo los costos notariales y registrales de a operación.
“eso ya lo hacían con sus clientes vip, pero ahora lo han ampliado a casi todos aquellos que son sujetos de esta compra” complementó Dongo.
Diario Gestión.
Marzo 2021.
Contratos de alquileres ya no permiten renegociación por pandemia
Más de 25% de inquilinos se atrasa en pago de alquileres en Lima
Inquilinos de distritos top se mudan a zonas de menores rentas, como San Miguel y Jesús María, o regresan a vivir con sus padres. También hay éxodo hacia los conos.
Tras haber sido golpeado por la pandemia, el sector alquileres se reactiva, aunque a ritmo lento.
A Mediados del 2020, más de la mitad de los inquilinos renegociaron sus contratos de alquiler con los propietarios de los inmuebles, acordando reducciones en las rentas (Gestión 22.06.2020).
Para los locales comerciales, comparados con niveles de pre pandemia, los montos de alquiler se redujeron, en promedio, en 50% mientras que en viviendas la disminución fue de entre 30% y 40%, señaló Gestión Carlos Chueca, abogado de Inquilinos Morosos SAC.
A la fecha estos recortes de alquileres, en muchos casos, continúan, añadió. Sin embargo, los propietarios estarían tomando medidas para evitar más reajustes en las rentas.
Clausula
Así, Chueca indicó que en los contratos nuevos de alquiler, ampliación o renovaciones los propietarios están incluyendo una cláusula para asegurarse de que el arrendatario continúe pagando un monto estable (no sujeto a cambios) y evitar que este renegocie el importe de la renta poniendo como excusa la pandemia.
Además, en los contratos de alquiler ahora se está introduciendo cláusulas de resolución de los mismo vía centros de arbitraje, refirió Nicolás Mendoza, gerente general de Rebajatuscuentas.com. Eso permitiría desalojar más rápidamente a un inquilino moroso que con el trámite en el Poder Judicial, estimó. El deterioro de los ingresos y las pérdidas de empleo a raíz de la pandemia ha afectado la capacidad de pago de muchos inquilinos.
Atrasos
En el periodo previo a la pandemia alrededor del 25% de los inquilinos registraba atrasos en el pago de sus alquileres. Según Chueca, ese porcentaje habría aumentado.
En el último año, dos de cada tres inquilinos tuvieron en algún momento, problemas para pagar no solo la renta sino también los servicios (agua, luz, mantenimiento o arbitrios), estimó. Con problemas, me refiero tanto a los que no fueron puntuales pero que sí pagaron después, como a los que ya no pagaron, dijo.
Conforme se reactiva la economía los negocios están buscando alquilar locales, pero aun el crecimiento no es significativo, sostuvo Chueca.
Plazos
A diferencia de otros años, cuando se arrendaban locales comerciales por cinco, seis y hasta 10 años, ahora los plazos son de dos o tres años, como máximo, refirió.
En el alquiler de viviendas, además de la reducción de las rentas hay cierta migración, dijo Chueca. Personas que alquilaban viviendas con precios de segmentos A/B se han mudado a inmuebles de mejor precio (de estratos CoD), o han regresado a vivir con sus padres, principalmente jóvenes que se habían independizado, indicó.
Detalló que desde distritos top se han ido por ejemplo a San Miguel y Jesús María. Y obviamente hacia los conos ha habido un éxodo, afirmó.
Miraflores y San Isidro.
En Miraflores y San Isidro si bien la demanda se mantiene, los precios bajaron considerablemente. Chueca reveló que algunos propietarios llevan ocho o nueve meses sin lograr alquilar inmuebles en esos distritos.
Mendoza coincidió en señalar que muchos alquileres de viviendas se redujeron. Por ejemplo, donde antes se cobraba US$ 800, ahora se cobra US$ 500 y eso lo vemos en las declaraciones de rentas que presentan nuestros clientes, añadió.
El segmento que más ha sufrido con la pandemia es el informal, que alquila cuartos o pequeñas unidades. Ahí hay una fuerte morosidad y una gran tendencia a renegociar los contratos, puesto que la capacidad de pago de muchos clientes se ha reducido, manifestó Mendoza.
En este contexto, la demanda de alquileres se está moviendo hacia inmuebles más pequeños y económicos, pues con el home office ya no es tan importante que estén cerca del centro de trabajo, expresó.
Diario Gestión.
Febrero 2021.
Aumenta demanda por hipotecas a 30 años para reducir cuotas de pago
En medio de la crisis, el banco identifica oportunidades como la estructuración de créditos a largo plazo para las empresas y comercio exterior. En el sector inmobiliario, destaca creciente inversión en bienes adjudicados en pago por la banca.
El domingo 14 de febrero fue especial para juan Carlos García Vizcaíno. Ese día, Banbif conmemoró 30 años de operaciones en el Perú.
De hecho, es una celebración rara. No estamos con muchos ánimos de celebrarlo grande porque creo que tenemos que ser empáticos con lo que está pasando con el país y con nosotros mismos, dice, aunque no oculta su satisfacción por los objetivos cumplidos y por la buena posición alcanzada por el banco en segmentos como corporativo, grande y mediana empresa, además del personal e hipotecario.
Ante la coyuntura de pandemia, que ha llevado al banco a estrechar aún más el contacto con sus clientes, ahora por medio de plataformas virtuales, el ejecutivo señala que Banbif se ha enfocado en crecer en todos los segmentos que atiende y en redoblar esfuerzos en aquellos donde considera tiene oportunidad, fortaleza y donde creo que las circunstancias del país van a hacer que nos demanden más.
Mediana y gran empresa
Así, enuncia que en el ámbito empresarial apunta a la mediana y gran empresa que ahora va a necesitar más que nunca los servicios de una banca sólida. “Estamos siendo muy activos en estructurar financiamientos de largo plazo porque las condiciones del mercado son positivas”, afirma.
Asimismo, el banco está muy enfocado en el financiamiento y servicios de comercio exterior. “La economía internacional se va a reactivar antes que Perú porque ha estado mas adelantado dentro del ciclo de la pandemia; va a haber una gran oportunidad que ya la estamos viendo en nuestros flujos comerciales. Los precios de los commodities están muy bien.
Los mercados internacionales nos pueden ayudar. Añade.
¿Qué explica que se haya frenado la adquisición de créditos vehiculares y otros personales, mientras que las hipotecas crecen sostenidamente?
Son tres factores relevantes. Una demanda insatisfecha muy grande y un déficit habitacional muy grande; la construcción y promoción de vivienda es muy sólida ene l Perú. Salen productos mucho más atractivos que toman en cuenta que ahora la gente tiene que quedarse en casa más que antes, por lo tanto, en las unidades de vivienda, edificios y proyectos incorporan áreas comunes y más amplias de esparcimiento y de ejercitación o coworking incluso. Un factor muy relevante es que también hay una oferta importante de financiamiento. Es un mercado muy competitivo. Las tasas han seguido una tendencia a la baja en los últimos años.
¿Puede detallar estas últimas condiciones?
Tienes la capacidad de financiar esa demanda con tasas muy competitivas y plazos que cada vez son más lagos por parte de la banca y, por otro lado, tienes una oferta que saca productos cada vez mejores al mercado.
¿Cómo está la competencia en crédito hipotecarios?
Es bastante intensa y eso es un beneficio grande para los clientes. Competimos todos los días por el mercado.
¿Los plazos, como dice, seguirán alargándose este año?
Han ido aumentando los plazos hasta el día de hoy, que damos crédito a 30 años sin mayor inconveniente. El mercado se ha ido modificando y a lo largo de estos años hemos sido testigos de cómo ha ido mejorando las condiciones y alargando los plazos.
Antes no se escuchaban de plazos de hasta 30 años.
Hay clientes que prefieren plazos un poco menores, pero definitivamente en su mayoría van más allá de los 20 años, diría que están entre los 25 y 30 años. En 25 años probablemente es lo más común todavía, pero ya se ven bastantes créditos a 30. Años sin problema.
Ese plazo de hasta 30 años aminora la cuota y la hace más accesible en esta coyuntura critica. Evidentemente. Permite comprar un departamento, un poco más grande de lo que se podría normalmente si no se tuviera este tipo de plazos.
Bienes adjudicados
En el negocio inmobiliario en medio de la segunda ola del covid-19, García Vizcaíno observa también más ventas de lo normal de los bienes adjudicados en pago por los bancos (ante el impago de sus clientes).
Dentro de estos hay vivienda, lotes de terrenos e industriales que no se habían movida en mucho tiempo y que hora han surgido inversionistas que están tratando de aprovechas oportunidades para adquirir este tipo de inmuebles a manera de inversión. Hemos visto ahí que a fines del año pasado y a principios de este año pasado y a principio de este año ha habido cosas interesantes, ventas interesantes en el frente.
Apreciación
La razón de esta dinámica, explica, es que hay mucha gente que tenía inversiones y ante una caída de tasas de interés busca rentabilizar su inversión con alguna oportunidad de adquirir inmuebles a precios interesantes. Otra tendencia que identifica el timonel de Banbif es que zonas más alejadas del centro de la ciudad, como La Molina y las playas del sur, se están repreciando (apreciando), pues en esas viviendas la gente fuera de Lima ahora trabaja a distancia. Hay más demanda en zonas como La Molina, de las que antes mucha gente se mudaba a San Isidro o Miraflores.
BBC News Mundo.
Setiembre 2020.
Cómo se explica el insólito "boom" inmobiliario en medio de la peor crisis económica de las últimas décadas
Mientras la crisis económica global ha dejado una huella de miseria, hay un increíble boom inmobiliario en muchos países del mundo.
En mercados como Turquía, Filipinas o Alemania el precio de las casas se disparó en el segundo trimestre de este año, a pesar de los profundos efectos económicos provocados por la pandemia de covid-19, según un análisis elaborado por la firma Global Property Guide.
En ese ranking global de aumento en el valor de las viviendas, México ocupa el lugar 15 (y el primero en América Latina) y Estados Unidos la posición 16.
Este insólito auge inmobiliario en algunas zonas del planeta se produce cuando las proyecciones de organismos como el Fondo Monetario Internacional (FMI) hablan de una contracción económica global de 4,9% para este año y mientras no dejan de escucharse historias de familias que no pueden pagar sus hipotecas o inquilinos que llevan meses con la renta impaga.
Así las cosas, mientras algunas familias temen quedarse sin un lugar donde vivir, otras están comprando casas -ya sea como inversión o para habitarlas-, en un fenómeno que refleja la desigualdad social que se ha vuelto aún más evidente con la crisis.
Como en toda recesión hay ganadores y perdedores, quienes han mantenido su trabajo y contaban con ahorros, están aprovechando que las tasas de interés de los créditos hipotecarios han llegado a niveles históricamente bajos.
Y esa caída en la tasa de interés ha sido el principal combustible que impulsó este fenómeno en varios países.
Desde el punto de vista de quienes están invirtiendo, "cuanto más bajas son las tasas de interés bancarias, más atractivo se vuelve un bien que genera ingresos", le dice a BBC Mundo Matthew Montagu-Pollock, fundador de Global Property Guide.
Y dadas las actuales condiciones financieras internacionales, agrega, invertir en una vivienda se ha vuelto más atractivo que poner el dinero en otros sectores.
De acuerdo a sus estimaciones, el precio de las casas subió en 38 de los 49 mercados que hasta ahora han publicado estadísticas.
Montagu-Pollock advierte que una de las características del mercado actual es que han subido los precios y al mismo tiempo ha bajado el volumen global de transacciones.
Es decir, se venden menos casas, pero a un valor más alto.
Pero como los mercados inmobiliarios tienen características muy específicas en cada país, esa regla no aplica en todas las economías.
El súbito cambio en Estados Unidos
En el caso de Estados Unidos, el precio de las viviendas subió 5% el segundo trimestre de este año en comparación con el mismo período del año anterior, pero el volumen de transacciones también creció.
Tanto así que en el mes de julio la venta de viviendas se disparó 24,7% respecto al mes anterior, según la Asociación Nacional de Corredores de Propiedades.
"El mercado pasó la fase de recuperación y ahora está en auge", escribió el economista jefe de la organización, Lawrence Yun, en un informe publicado a fines de agosto.
La paradoja es que los meses de junio y julio se han transformado en el mejor momento para los compradores y en el peor momento para la mayoría de los arrendatarios sin empleo que temen ser desalojados.
Tal como ocurre en otras partes del mundo, los compradores con ahorros suficientes para pagar el depósito están aprovechando que las tasas de interés fijadas por la Reserva Federal en la primera economía del mundo están casi en cero.
Eso explica por qué las postulaciones para conseguir créditos hipotecarios llegaron a un máximo que no se veía desde 2008.
"El mercado residencial ahora está en un boom pese a la crisis de salud y económica", le dice a BBC Mundo Jeff Tucker, economista de la empresa Zillow. "Los precios se están acelerando".
Otra tendencia que ha comenzado a crecer entre quienes tienen una posición económica solvente en Estados Unidos, es la búsqueda de casas más grandes en zonas suburbanas.
"Con una gran número de personas trabajando desde casa, no hay necesidad de vivir en las ciudades", señala Jim Dietsch, corredor de la empresa House 4 U, en diálogo con BBC Mundo.
Básicamente, "la gente quiere más espacio, por menos dinero".
La otra cara de la moneda
Pero así como en algunos países han subido los precios, en otros el valor ha bajado.
En el segundo trimestre de este año las peores caídas en el precio de las viviendas en comparación con el mismo período del año anterior se registraron en mercados como Egipto (-17%), Paquistán (-4%), Puerto Rico (-4%) y Malta (-3%).
Y entre las grandes economías latinoamericanas, Perú sufrió una baja en el precio de las viviendas en el segundo trimestre de este año de -0,1%.
Pese a que Argentina es la tercera economía más grande de la región después de Brasil y México, no fue incluida en el análisis de Global Property Guide, porque es más difícil tener certeza respecto a las cifras, explica Montagu-Pollock.
Según corredores de propiedades consultados por BBC Mundo en ese país, los precios se han mantenido más o menos estables a nivel nacional, dado que a diferencia de otros mercados donde la baja en las tasas de interés ha impulsado las compras, en Argentina "no hay crédito" y por lo tanto, la mayor parte de la población alquila.
En este sentido, dicen, "Argentina es una excepción, que no sigue la tendencia general de otros mercados".
Otro elemento a tener en cuenta al analizar las variaciones de los precios, es que dentro de un mismo país, las tendencias por ciudad pueden ser diametralmente opuestas.
Una cosa es lo que ocurre en el mercado inmobiliario de Ciudad de México, Sao Paulo o Bogotá, y otra muy distinta es lo que pasa en ciudades pequeñas o zonas geográfica con poco desarrollo económico.
Y ocurre lo mismo con los barrios.
Si los precios se disparan en un un sector de una capital, estadísticamente va a arrastrar el promedio de precios aquella ciudad, pero eso no significa necesariamente que el boom sea homogéneo.
La República.
Mayo 2020.
Conoce los beneficios de buscar un “depa” en una plataforma web
En época de cuarentena, las plataformas web multiplican las posibilidades de encontrar el proyecto inmobiliario que cumpla con todas nuestras expectativas.
En la actualidad, el internet es nuestro mejor aliado. La tecnología permite que quienes buscan una casa, departamento u oficina, puedan encontrarla utilizando herramientas virtuales de una manera rápida e innovadora.
Por ejemplo, puedes comparar precios, conocer inmobiliarias y entidades financieras, ubicación, características, entre otros.
Las plataformas web apoyan el mercado inmobiliario, brindando la oportunidad de fácil y cómodo acceso. En este momento, son muchas las empresas que están apostando por lo digital, con la finalidad de potenciar los canales de venta, haciendo la programación de recorridos virtuales y el uso de realidad virtual.
Por ejemplo, nexoinmobiliario.pe ofrece más de 20 mil inmuebles a nivel nacional, entre departamentos, casas y oficinas, con variadas ofertas que incluyen una visita virtual. De este modo, el usuario puede ver el interior de la casa que le gusta y al mismo tiempo la agencia inmobiliaria; además, cotizar y escoger la entidad financiera que le convenga.
Beneficios de comprar un inmueble en una plataforma online
1.- Visitas virtuales:
Quédate en casa no significa que el inmueble que deseas comprar lo sigas postergando. Hoy se puede conocer una casa o departamento a kilómetros de distancia gracias a aplicaciones que permiten recorrer virtualmente cada rincón del hogar y generan una muy buena experiencia de usuario.
2.- Cotiza online:
A través de la página web puedes realizar la cotización de una casa, departamento u oficina, y con la ayuda de los promotores podrás absolver todas tus consultas.
3.- Unión familiar:
Sin duda, encontrar la casa ideal es una decisión muy difícil desde la elección, y qué mejor que en estos momentos la familia se encuentra reunida para aportar comentarios y tener la mejor alternativa.
4.- Aprovecha las promociones:
Muchas empresas inmobiliarias están lanzando promociones y descuentos. Por ejemplo, en Nexo Inmobiliario los precios de preventa en San Isidro están desde $130,000, en San Miguel desde S/ 230,000, descuentos especiales de hasta US$ 20,165 dólares. Se encuentra la oferta de pagar hoy el 5% de cuota inicial y comenzar a pagar tu crédito hipotecario en 6 meses. Además, la compra de tu departamento puede ser desde $90,900.
5.- Financiamiento:
Podrás acceder a todos los proyectos que financia el Banbif, BBVA Continental, Interbank y Scotiabank, obtendrás asesoría y mucho más. Además, podrás calcular el valor de un crédito hipotecario de acuerdo a tus necesidades.
6.- Seguridad:
Antes de realizar la compra de un inmueble es muy importante tomar en cuenta que la inmobiliaria sea reconocida como una empresa seria y comprometida con su sector. En el caso de nexoinmobiliario.pe es una iniciativa de la Asociación de Empresas Inmobiliarias del Perú - ASEI, gremio más grande de Desarrolladores Inmobiliarios del Perú en coordinación con las principales entidades financieras a fin de lograr llevar la vivienda de calidad y confianza a más familias peruanas.
Expansion.
Mayo 2020.
El Banco de España exige máxima prudencia en las tasaciones de casas
Cree que la ausencia de transacciones por el parón del mercado impide hacer valoraciones realistas y aconseja no aplicar el método de comparación e incluso "rehusar el encargo".
El parón económico y el largo confinamiento que sufren los hogares españoles está provocando un importante deterioro del mercado inmobiliario español.
El Banco de España ha enviado un escrito a las asociaciones de sociedades de tasación, AEV y Atasa, en el que realiza varias recomendación por la situación generada por el Covid-19.
En su carta, fechada el pasado viernes 20 de abril, el Banco de España asegura que "en la situación actual, al haber desaparecido prácticamente las transacciones, no existen testigos actualizados que reflejen la nueva situación. En un futuro, esperamos que próximo, en el que se inicie la fase de recuperación de las transacciones, se visualizará el nivel de precios que cabe prever".
Alternativas
En este período transitorio de paralización de las compraventas de viviendas, el Banco de España considera las sociedades de tasación no deberían "aplicar el método de comparación, debiendo usar un método alternativo cuando ello sea posible o apropiado o rehusar el encargo".
En todo caso, asegura el Banco de España en su escrito, "se debería incluir una advertencia específica haciendo referencia a la extraordinaria situación actual".
La institución insiste en que hasta que las transacciones no lleguen a un número suficiente como para concluir que el mercado se ha normalizado, "existirá un elevado grado de incertidumbre sobre las valoraciones."
En este escenario, el Banco de España pide a las tasadoras que "extremen las precauciones sobre transacciones actualizadas u ofertas de comparables, siendo especialmente cuidadosas en la determinación del ajuste por negociación de estos últimos".
Respecto al valor hipotecario, el Banco de España considera que se ve influido por la dinámica de los precios a medio plazo y que "en estos momentos es difícil realizar una estimación fidedigna del tiempo y la forma en que evolucionarán los precios".
En cualquier caso, la institución prevé que en la segunda parte de este año sí existirán proyecciones macroeconómicas y datos del mercado inmobiliario que permitirán estimar por las sociedades tendencias negativas en su evolución futura, a los efectos de introducir ajustes en el valor de mercado.
A la espera de su duración, la pandemia ya está pasando una onerosa factura al mercado de la vivienda en todas las zonas geográficas. Según el Pulsímetro Inmobiliario elaborado por la Real Estate Business School, el precio de la vivienda se desplomará en toda España en 2020 en una horquilla situada entre el 20% de Cantabria y Galicia y el 44% de Andalucía.
En cuanto a las compraventas, en estos momentos sólo se están cerrando las operaciones que estaban en fase de tramitación. Con los españoles confinados sin poder visitar viviendas, las agencias inmobiliarias cerradas y las notarías y sociedades de tasación trabajando a medio gas, la actividad se ha reducido a la mínima expresión.
El Covid-19 supondrá un antes y un después en el mercado inmobiliario español, que antes de la explosión de la pandemia avanzaba a velocidad de crucero. Aunque estaba ofreciendo ya algunos signos de cansancio en las zonas geográficas donde más habían subido las transacciones y los precios en los últimos año de ciclo alcista, el estado de salud del sector era bueno.
El coronavirus ha hecho saltar por los aires las previsiones de los expertos para 2020, que pasaban por la estabilización de las ventas y un crecimiento de en torno al 3% de los precios.
Diario El Peruano.
Mayo 2020.
Atención en las notarías será individual y con cita previa
Los notarios cuentan ya con un protocolo de atención y de seguridad sanitaria para reanudar sus servicios en concordancia con los lineamientos para la vigilancia de la salud de los trabajadores con riesgo de exposición al covid-19 aprobados por el sector Salud.
Se trata de una guía adecuada por el notariado a las pautas fijadas mediante la R.M. N° 239-2020-Minsa, vinculante para todas las notarías, reveló el presidente de la Junta de Decanos de los Colegios de Notarios del Perú, Mario Romero Valdivieso.
El objetivo es garantizar la prestación del servicio en las mejores condiciones de seguridad para la ciudadanía, los empleados y los propios notarios, durante el estado de emergencia sanitaria.
Aunque corresponderá a cada notario aprobar un protocolo individual de acuerdo con las características propias de sus oficinas, dijo el decano, tras agregar que este documento impulsa las nuevas tecnologías de la información.
Lineamientos
De acuerdo con el protocolo, los oficios notariales citarán a los interesados en una fecha y hora determinadas para las diligencias notariales que se lleven a cabo, a fin de evitar aglomeraciones que pongan en riesgo la seguridad sanitaria por el covid-19.
También se deberá reducir el aforo de cada área de atención a fin de garantizar el distanciamiento social mínimo de un metro entre cada colaborador y usuario, procurando reducirlo por debajo o igual al 50% de su capacidad.
Incluso, de ser necesario, se dispondrá el reordenamiento del mobiliario para cumplir con el distanciamiento social mínimo exigido.
Conforme al referido protocolo se pretende brindar un servicio individual y célere con previa cita, privilegiando la atención remota, explicó Romero Valdivieso, que además es decano del Colegio de Notarios de Lima (CNL).
Las oficinas notariales, asimismo, solicitarán a los usuarios y al público el ingreso al menos con mascarilla. Además, un personal se encargará del testeo de temperatura a los usuarios y al público antes de su ingreso a la notaría.
Solo se autorizará el ingreso de personas que presenten una temperatura igual o menor a 37.5 grados; caso contrario, se le comunica al usuario para que se dirija al centro de salud más cercano, señala el protocolo aprobado.
Solo se permitirá el acceso de un usuario por trámite, salvo que este requiera asistencia. De intervenir más de una persona, solo ingresará al salir la primera. Por motivos de seguridad, no se permitirá el ingreso de menores de edad.
Se evaluará, finalmente, la implementación del trabajo remoto, a fin de ser posible reducir el 50% del aforo de los trabajadores en cada oficina o área, priorizando los grupos de riesgo; en caso un notario sea diagnosticado con el brote del covid-19, será informado a la junta directiva del gremio, entre otros lineamientos.
Ayuda social
A criterio de Romero Valdivieso, es importante haber considerado al servicio notarial como una de las primeras actividades que se reanudarán por el rol que cumple a favor de la seguridad jurídica. Somos una parte importante para esta reactivación a nivel en el ámbito empresarial, pero también para los ciudadanos que quieren –ahora que se quedaron sin trabajo– formalizar una actividad y hacer empresa, afirmó.
Gratuidad
al reanudarse la actividad notarial, los servicios notariales de sucesiones intestadas serán gratuitos para los familiares del personal de salud, policial y de las Fuerzas Armadas que hubieran fallecido a consecuencia del covid-19, adelantó el decano.
De igual manera, dijo, los servicios notariales serán gratuitos para las personas en condición de pobreza extrema registradas por el Ministerio de Desarrollo e Inclusión Social (Midis).
Así, por ejemplo, estas personas podrán efectuar sin costo alguno los trámites notariales que deban hacer para cobrar los bonos a los cuales tengan derecho, precisó.
Semana Económica
Mayo 2020.
INMOBILIARIAS MAS DIGITALES Y EFICIENTES
Las Empresas Inmobiliarias cambian sus procesos internos y potencian sus plataformas digitales para captar y retener a potenciales compradores en el contexto actual de distanciamiento social obligatorio. Pese a que las colocaciones inmobiliarias han caído 50% desde el inicio de la crisis, la captación de clientes ha crecido por el mayor alcance que permite el canal digital. “Sin movernos, hoy contactamos el triple de clientes al que llegábamos a través del canal tradicional. Ahora ya no somos reactivos ni esperamos en las salas de venta”, dice Alfonso Vigil, gerente comercial de Inmobiliaria Edifica.
Las inmobiliarias han elaborado nuevos indicadores de rendimiento interno para responder con mayor eficiencia al crecimiento de interacciones virtuales. Por ejemplo, Edifica ha modificado sus KP para tener un mayor control sobre sus desempeño digital. “Si antes medía visitas y contactos, ahora agregamos tiempos de contactabilidad, numero de interacciones a través de Whatsapp, emails videollamada. Antes lo normal era contestar en dos horas hoy lo hacemos en quince minutos dice Vigil.
El nuevo normal también lleva a que las empresas capaciten a sus vendedores en el uso de plataformas tecnológicas y atención virtual al cliente para lograr cerrar las ventas a través del canal digital. El vendedor tiene un carisma especial, pero en muchos casos no tiene habilidades digitales. Es a quienes más les ha costado seguir el ritmo, afirma Antonio Espinoza gerente general de Desarrolladora Inmobiliaria. Hemos intensificado las vetas simuladas por conferencias digitales con nuestros vendedores. Los instruimos en cómo usar y presentar la plataforma de forma remota, compartir la pantalla y documentos del proyecto, señala Mauricio Caballero, gerente de división Inmobiliaria del Vesco, que en abril concreto la venta de 90 unidades de sus proyectos de vivienda multifamiliar en el Rímac, EL Agustino y Piura. Los esfuerzos de las inmobiliarias se concentran e replicar la experiencia de las salas de venta presenciales para generar mayor confianza en los potenciales compradores. Los tours virtuales se apoyan en planos 3D vistas panorámicas de los exteriores y visualización 360º del interior de los departamentos. Tenemos un ambiente diseñado para que uno de nuestros operadores ejecute toda la ruta en tu pantalla. También hay un espacio para contactar con un asesor del banco, cuenta Miguel Deustua, CEO de Granadero por su lado, Antonio Espinosa de Desarrolladora Inmobiliaria realiza webinars semanalmente donde tiene un trato directo durante una hora con potenciales compradores. Estamos siendo mucho más agresivos. Hoy existe la necesidad imperiosa de acercarse al cliente. Añade Espinosa.
Investing.com
Abril 2020.
El confinamiento obliga al inmobiliario español a modernizarse.
Por Clara-Laeila Laudette y Inti Landauro
MADRID, 29 abr (Reuters) - El confinamiento en España está empujando a marchas forzadas hacia el siglo XXI a uno de los mercados inmobiliarios de Europa más anclados en el pasado, haciendo que las agencias se esfuercen por ofrecer visitas virtuales y que los notarios presionen para legalizar la firma electrónica y contrarrestar así la casi total paralización de la actividad comercial.
Durante la actual crisis, que añade otro capítulo a la montaña rusa del inmobiliario en España —que sufrió el doloroso pinchazo de una burbuja colosal entre 2008 y 2013, provocando una profunda recesión—, el 99% de las transacciones se han detenido por la batalla contra el coronavirus, según dijo el Consejo General del Notariado a Reuters.
"Definitivamente vamos por la ruta virtual", dijo Shirley Rhodes, directora comercial de Lucas Fox, una agencia con sede en Barcelona con una facturación de 17,5 millones de euros (19 millones de dólares) en 2019.
"Estamos enseñando a nuestros agentes cómo enfocar la cámara", dice Rhodes. "Será muy profesional: una (cámara) GoPro (NASDAQ:GPRO), iluminación, una persona hablando y la otra grabando."
El sector inmobiliario español representó el 10,5% del producto interior bruto en 2019 y ha atraído con éxito a los extranjeros en el pasado, ya que representaron casi uno de cada cinco compradores en 2018, según el Consejo General del Notariado.
Tom Maidment, socio de Lucas Fox, espera que la crisis tenga un efecto "depurador". "Es una industria vieja y anticuada que necesita que le den un buen repaso de todos modos", dice Maidment sobre un sector que con frecuencia todavía precisa que se sienten varias personas en una sala para la firma de las operaciones.
Antes del brote de coronavirus, su compañía solo proporcionaba videovisitas para alrededor del 10% de los inmuebles, cuando un cliente no podía visitarlas en persona. Ahora ofrecen visitas virtuales para la mayoría de las propiedades que figuran en su listado.
Sin embargo, ningún agente inmobiliario es una isla: su negocio depende de proveedores de hipotecas, notarios y abogados, cuya capacidad operativa está en suspenso.
Durante la cuarentena, los notarios solo trabajan en casos de emergencia, cuando la detención de las transacciones esté causando pérdidas patrimoniales o financieras.
Una familia de la región septentrional de Cantabria había vendido su antigua casa, pero aún no había firmado la compra de la nueva cuando el país echó el cierre.
Atrapada en el limbo administrativo, toda la familia se alojaba en casa de unos parientes, hasta que intervino el 21 de abril el notario local, José Corral, después de más de un mes de confinamiento. Corral consideró que la situación de la familia era lo suficientemente apremiante como para certificar su adquisición.
"No se puede dejar a una familia en la calle porque no han podido firmar la escritura", dice Corral, quien añadió que la mayoría de la gente ha optado por retrasar la firma.
FIRMA CON GUANTES
Las pocas transacciones que ha validado este notario se realizaron con guantes y medidas de distanciamiento social, pero Corral, también portavoz del Consejo General del Notariado, dijo que su profesión se apresura a introducir nuevos métodos.
"Estamos desarrollando un sistema que permita a las personas firmar electrónicamente, y esperando la autorización del Ministerio de Justicia", explicó Corral. "Podríamos utilizar este método electrónico incluso después de la crisis".
Una portavoz dijo que el Ministerio evaluará "a fondo" la propuesta de los notarios.
"Comercialmente hablando, otros países utilizan mucho más la tecnología", dijo Óscar Martínez, presidente de la Asociación Profesional de Expertos Inmobiliarios. "Nos encanta el contacto físico. Los clientes prefieren el encuentro en persona a los correos electrónicos o las llamadas telefónicas".
Los inversores institucionales como la francesa Amundi coinciden en este análisis: las transacciones inmobiliarias requieren más presencia física en España que en otros países europeos, según un portavoz.
La regulación española también restringe la innovación, según Diego Bestard, CEO y fundador de Urbanitae, una plataforma de tecnología financiera que permite a los inversores más pequeños invertir en proyectos inmobiliarios a través de "crowdfunding" o financiación popular.
La legislación española "ha obstaculizado definitivamente la aparición de nuevos actores", dice Bestard, al que le llevó dos años poner en marcha su negocio por los trámites regulatorios.
"Tiene más sentido ir al Reino Unido, o a Alemania. Estábamos consumiendo dinero sin poder vender nuestro producto."
El departamento de Asuntos Digitales del Ministerio de Economía de España no respondió a la petición de comentarios de Reuters sobre esta cuestión.
A pesar de los cambios en curso, es probable que la venta de una casa siga siendo un proceso mayormente físico. Actualmente, si se trata de hipotecas, hasta una docena de personas pueden estar en la sala para la firma, cuando los compradores dan a los vendedores un cheque físico, bajo la atenta mirada de agentes, banqueros, abogados y notario.
"No todo puede hacerse a través de un poder notarial", lamentó Maidment, de Lucas Fox. "Sigue siendo muy manual".
(Información de Clara-Laeila Laudette y Inti Landauro; información adicional de Belén Carreño; escrito por Clara-Laeila Laudette; editado por Ingrid Melander y Andrew Cawthorne; traducido por Tomás Cobos)
El Economista.
Abril 2020.
La venta de viviendas caerá un 25% este año y se llevará por delante a 15.000 agencias inmobiliarias
El cierre de agencias aumentará el desempleo en el sector un 25%, afectando a más de 35.000 profesionales.
El precio de la vivienda caerá más de un 10% en Madrid, Barcelona, Palma o San Sebastián.
El mercado de la vivienda se verá azotado por la crisis del coronavirus, lo que le llevará a una importante caída de ventas y también de precios.
Las estimaciones de los expertos pasan por una reducción de las operaciones de entre el 25% en el caso de los más optimistas, al 50% en los menos. En el caso de los precios medios hay más consenso y la horquilla que se maneja está más acotada, con caídas de entre el 6% en el mejor de los escenarios y del 15% en el peor.
Este frenazo drástico de la actividad inmobiliaria llevará a la quiebra a muchas agencias inmobiliarias, que de hecho, ya empezaban a notar la ralentización del sector. Así, se espera que puedan desaparecer entre 10.000 y 15.000 agencias inmobiliarias en el mercado nacional, lo que supondría un aumento del desempleo en el sector de hasta un 25%, afectando a más de 35.000 profesionales", lamenta Emiliano Bermúdez, subdirector general de donpiso.
El experto señala que "en el sector de la intermediación inmobiliaria muchas agencias pasarán serias dificultades para mantener la rentabilidad de sus negocios, sobre todo, entre aquellas con escaso pulmón financiero y pocas capacidades para competir en un mercado más reducido y complicado, con un impacto más importante en las agencias independientes y que no cuenten con el paraguas de una marca".
"La recuperación se iniciaría a partir del primer o segundo trimestre de 2021 y de una forma moderada"
El portal donpiso apuesta por un modelo de recuperación de esta crisis en forma de U y basa su estudio de previsiones para el sector en un escenario en el que las medidas de confinamiento acabarán en verano y sin tener en cuenta un posible repunte de la pandemia.
"Si las medidas de confinamiento no duran mucho más, España saldrá con las capacidades productivas intactas", explica Bermúdez, que apunta que esta es una diferencia respecto a la crisis de 2008. Según las estimaciones de la compañía, la base de la U se puede proyectar hasta el último trimestre de 2020, de modo que la recuperación se iniciaría a partir del primer o segundo trimestre de 2021 y de una forma moderada.
La vivienda de precio medio bajo, la que más sufrirá
Según el experto, el segmento que va a sufrir un mayor impacto va a ser el de vivienda de precio medio o medio bajo. "Este perfil de demanda es el que va a sufrir una mayor destrucción de empleo, y si antes ya tenían dificultades para acceder al mercado de la vivienda, ahora se van a incrementar", explica Bermúdez, que asegura que otros de los grandes golpeados serán la segunda residencia y la vivienda turística, "soportando el mayor impacto de esta crisis", con una mermada demanda por parte de extranjeros. Aunque el mayor impacto se verá en la segunda mano, en este caso la obra nueva también se verá afectada "en los destinos vacacionales y segundas residencias", apunta el directivo.
En el caso de la vivienda de segmento medio alto "se producirá una hibernación de la demanda. Esto quiere decir que gente que tienen capacidad de compra va a frenar la decisión al menos hasta que pase el mayor periodo de incertidumbre y que se generará en los primeros meses posteriores a la crisis".
Caída de las ventas
Esta caída generalizada de la demanda llevará a un escenario de descensos de las operaciones que se moverá entre el 20% y el 25% al cierre de este año, según las estimaciones de donpiso. El subdirector general de la firma, apunta que "la peor caída de ventas en España se produjo en 2008 con una tasa interanual negativa del -28,79%. En 2019 el descenso fue similar con un desplome cercano al 26%".
Con las cifras que se esperan para este año, el volumen total de inmuebles vendidos en el ejercicio 2020 será de entre 370.000 y 400.000 unidades, frente a las más de 500.000 que se vendieron en 2019.
En la misma línea, Bankinter apuntaba en su informe inmobiliario que esperan un descenso de las operaciones para este año del 35%, hasta las 326.000 transacciones y cree que las operaciones "de extranjeros se verán muy reducidas durante los próximos trimestre, dado que podrían mantenerse ciertas limitaciones a los movimientos internacionales".
"El plazo medio de venta de los inmuebles se verá incrementado de los 90 días actuales a los 120 días", explica Bermúdez, que asegura que "la cuantía de las ofertas por parte de los compradores en la negociación del precio será como en el 2008, con ofertas un 25% por debajo. Hasta que no pasen dos o tres meses el sistema de fijación de precios no se recompondrá y la incertidumbre alejará el cierre de operaciones y también a la inversión".
Según el expertos, esta crisis no hace más que acelerar una tendencia que ya se estaba viendo en el sector, ya que en tasas interanuales "vemos que las caídas de ventas no son nuevas". "El sector ya entró en fase de contracción a partir del tercer trimestre de 2019 con una tasa de ventas negativa del 3,26% y moderación de precios con un crecimiento de precios del 3,3% al cierre del pasado año", concreta.
De este modo, los precios pasarán de crecer menos, como lo estaban haciendo hasta ahora, a registrar descensos de entre el "el 8% y10% en tasa interanual". Si bien, este porcentaje puede se mayor en según que zonas geográficas. Así, Bermúez considera que "la caída de los precios se producirá con mayor intensidad en las grandes capitales donde los precios estaban más tensionados, como Madrid, Barcelona, Palma de Mallorca o San Sebastián, con caídas mayores al 10%".
El alquiler tradicional resistirá a la crisis
La oferta de vivienda en venta se verá reducida, según las estimaciones de donpiso, que creen que una parte de estas unidades podrían destinarse al mercado del alquiler o quedarse directamente fuera del mercado, debido a que "los propietarios no alcanzan sus expectativas de precio y preferirán esperar". Asimismo, también llegarán nuevas viviendas al alquiler tradicional, que vendrán del alquiler turístico.
"En el alquiler tradicional prevemos que va a existir poco impacto. Lo cierto es que no vemos tensiones que hagan que el volumen de transacciones en alquiler vayan a caer y tampoco que bajen los precios de forma generalizada. Es cierto que habrá una mayor oferta, pero esta se verá compensada por la llegada de nueva demanda que procederá de gente que ya no quiere comprar o que no puede hacerlo. Así, entendemos que el crecimiento de la oferta que puede producirse en ningún caso va a a compensar el déficit que existe ya por el gran volumen de demanda", explica el directivo, que señala que por supuesto pueden producirse modificaciones puntuales de precios a la baja "pero no esperamos grandes modificaciones del mercado del alquiler tradicional".
Otro escenario totalmente distinto es el que se maneja para el turístico y vacacional. Así, según el estudio de donpiso, la crisis perjudicará sobremanera al alquiler turístico y al mercado de segundas residencias, que podrían sufrir caídas en ventas de hasta el 30% y una reducción de precios de entre un 15% y 20%.
El Comercio
Abril 2020.
Sector inmobiliario: ¿qué pasará con las oficinas, locales industriales y comerciales tras el Covid-19?
La cuarentena parece no terminar para el sector inmobiliario. Los días de paralización lograrán afectar sus resultados, pero su impacto no será igual en todos los segmentos. Expertos coinciden en que oficinas corporativas, locales industriales y logísticos y el segmento 'retail' escribirán su propia historia tras el coronavirus.
De no extenderse la fecha de término, este domingo se pondría fin a los 28 días del estado de emergencia que tuvo en vilo al país. Y aunque la emergencia sanitaria no ha pasado, las consecuencias en términos económicos tampoco terminan de contabilizarse.
Por lo pronto, a los alicaídos bolsillos de miles de peruanos se sumará el efecto negativo en algunos sectores como transporte aéreo, turismo y ‘retail’ no esencial (calzado, ropa, lujo, tecnología o restaurantes ‘up scales’), que parecieran formar parte del grupo de los más afectados.
Aun así, el sector inmobiliario tampoco resultará ajeno. Oficinas corporativas, locales industriales y logísticos, y el segmento ‘retail’ podrían sentir el impacto negativo que dejarán los días de paralización decretados para prevenir el contagio masivo del coronavirus, a pesar de que en el 2020 se avizoraban indicadores positivos.
¿DEL ALIENTO A LA DESAZÓN?
En el caso del mercado oficinas de clase A, para este año se esperaban nuevas entregas y un mayor crecimiento de la demanda. Pero, en medio de una pandemia que todavía no deja de hacer sentir del todo su alcance perjudicial en nuestra economía, todo parece indicar que ese golpe sí alcanzaría al segmento corporativo.
Según un reciente informe de Binswanger Perú (BP) –elaborado en exclusiva para Día1– habrá un antes y un después del Covid-19 (ver infografía) para el mercado ‘prime’. Para empezar, las nuevas entregas disminuirán y ya no serán 59.200 m² los que se añadan al inventario capitalino sino 23.500 m2.
“Sucede que teníamos dos edificios proyectados a entregarse entre octubre y diciembre de este año, pero a este casi mes de paralización se le sumarán días adicionales por todo el proceso de vuelta a la obra y ahora proyectamos que ambos edificios se entregarán el próximo año y serán m² que entrarán a competir en el 2021”, explica George Limache, jefe de investigación de la consultora.
Pero no sería lo único. Si a inicios de año, se estimaba que la demanda efectiva bordearía los 120.000 m², hoy se prevé que esta rondaría entre los 30.000 m² y 80.000 m², incidiendo en la tasa de vacancia que se ubicaría entre 11% y 15% y ya no en 10%, como se preveía en un escenario sin coronavirus.
“Las expansiones y ampliaciones se detendrán y eso impactará de forma negativa en la demanda. No podemos precisar en cuánto se reducirá pero incidirá en la vacancia, que en un escenario optimista con una demanda de 80.000 m² llegaría a 11%, mientras que en el caso pesimista alcanzaría un 15%, en caso la demanda sea de solo 30.000 m²”, estima Max Medina, analista de mercado de BP.
Sobre el caso específico de la demanda, el economista Marcel Ramírez considera que buena parte del impacto sobre la demanda tendría correlación con la crisis que enfrenta uno de los segmentos más golpeados por esta coyuntura: los independientes, que suelen ser los de mayor demanda en el rubro de oficinas/consultorios.
Frente a ese panorama y con varias inversiones en el sector inmobiliario, Jenny Esaine, directora de inversiones de AC Capitales, sostiene que aunque todavía no pueden estimar la “magnitud” del impacto, sí consideran que todos los segmentos del sector inmobiliario “no se van a afectar de la misma forma”.
INDUSTRIAL Y ‘RETAIL’
Pero como es muy probable que la regulación respecto al aforo por m² también se modifique en el corto plazo (limitando la cantidad de personas que asistirán a los locales comerciales), habrá segmentos que aprovecharán la necesidad del distanciamiento social para crecer más, como es el caso del concepto ‘dark kitchen’ y el servicio de delivery o el autoservicio.
Una situación totalmente distinta sucederá con el segmento industrial y logístico, que sería el menos afectado. ¿Por qué? Más del 70% de los m² de almacenes y locales industriales que existen en Lima, están ligados a la manufactura no primaria de productos esenciales (alimentos y bebidas, papel, productos químicos y plásticos, maquinaria, entre otros) que continuará operativa y hasta con planes de expansión.
En ese sentido, Binswanger anticipa una menor preferencia y dependencia de productos importados y un mayor protagonismo en productos nacionales, con lo que “la cadena logística de suministro nacional, se verá robustecida y lo más probable es que las tarifas (alquiler y venta) se mantengan estables”.
POST CRISIS
Y si el mercado inmobiliario suele ser uno de los que mejor afronta las crisis, debido a que –como señala Franco Vinatea, socio de BP– en el largo plazo no pierde valor, ¿qué sucederá con este sector más allá del estado de emergencia considerando, como dice el ejecutivo, que el Covid-19 viene teniendo un impacto negativo mucho más rápido sobre la demanda que sobre la oferta?
Para empezar, Marcel Ramírez apunta que –en principio– será el propio sector inmobiliario el llamado a ayudar para recuperar la demanda. ¿Cómo? A través de ofertas y promociones dirigidas a los segmentos que no hayan visto afectados sus flujos de ingresos, por lo menos, no de manera significativa.
Y aunque por el momento, en AC Capitales no han tomado decisiones sobre sus acuerdos comerciales vigentes, Jenny Esaine refiere que como gestores de inversión inmobiliaria continuarán evaluando nuevas apuestas porque son conscientes de que “podrían aparecer oportunidades” que serían de utilidad para “pasar un bache que no se sabe cuánto tiempo va a durar”.
Lo mismo opina Fernando Velarde, gerente general de VeMás. Para él, las oportunidades que dejan las crisis internacionales suelen ser bien aprovechadas por el sector inmobiliario y esta no sería la excepción.
“Hay muchos fondos de inversión, sobre todo chilenos, que están mirando al Perú, que tiene buena confiabilidad y porque el suelo es un bien que muy rara vez se devalúa. Eso, además de dinamizar el mercado, también genera más oferta y es bueno para motivar a otros inversionistas”, añade.
Una posición que es respaldada por Ricardo Arbulú, vicepresidente de la Asociación de Empresas Inmobiliarias (ASEI), quien también percibe el apetito de varios fondos de inversión interesados en aterrizar en el sector inmobiliario peruano que, a pesar del efecto coronavirus, sería –a decir de los expertos– uno de los que mejor afronte la crisis porque, como señalan en Binswanger, el plan de reactivación económica también implicará la contratación de muchas personas que necesitarán espacios de trabajo temporales por uno o dos años. Que así sea.
El sector después del Covid-19
¿Qué pasará con las tarifas?
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Según BP, ante un ‘shock’ repentino como el que estamos viviendo, la teoría indica que los precios deberían bajar, pero con la mayoría de edificios con altos niveles de ocupación, lo más probable es que se mantengan estables.
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Pero, también es probable que las tarifas que teníamos hace unas semanas, ya no sean viables en las próximas semanas.
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Los Juegos Panamericanos Lima 2019 implicaron el arrendamiento de 4.500 m² de oficinas por un plazo de 22 meses.
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El 80% de las nuevas entregas programadas para este año, calculadas en 23.500 m², ya están precolocadas.
Y, lo mismo supone el informe de Binswanger Perú: dentro del sector inmobiliario habrá segmentos más impactados que otros, tal es el caso de ‘retail’ (mayor impacto) y los locales industriales y logísticos (menor impacto).
ABC Economía.
Abril 2020.
El sector inmobiliario cree que las ayudas del Gobierno discriminan a algunos inquilinos.
Las personas que vivan en viviendas propiedad de un gran fondo tendrán más incentivos, mientras que las pymes y los autónomos no podrán acceder a las medidas discriminatorias.
Así ven en el sector inmobiliario las ayudas al alquiler aprobadas en el último Consejo de Ministros. El hecho de que el Gobierno considere a los propietarios de más de diez viviendas grandes tenedores y les imponga unas condiciones más estrictas que al resto de caseros ha desatado un reguero de críticas que proceden desde grandes empresas a consultoras.
Los inquilinos vulnerables que habiten una vivienda de un fondo, una socimi o simplemente un particular con más de diez casas podrán elegir entre quitas del 50% o moratorias durante un periodo de hasta cuatro meses. El resto de inquilinos accederán a una línea de avales del Estado para pagar micropréstamos destinados al pago del alquiler. Pero no habrá penalización para sus caseros.
«En la práctica, esto discrimina a los inquilinos que estén alquilados en la vivienda de un particular. Una vez más, el Gobierno convierte una medida razonable para meterle una dosis ideológica», explica el consejero delegado de Colliers España, Mikel Echavarren.
Pero no solo el inmobiliario ve discriminatorias las ayudas. Sectores como el pequeño comercio o la logística han alzado la voz en las últimas horas para criticar que no existan incentivos para locales comerciales. La patronal logística UNO pidió ayer a los fondos inmobiliarios que actúan como caseros que apliquen descuentos a las empresas del sector para contrarrestar la caída de la actividad.
La asociación criticó el «desamparo» en el que han quedado estas empresas al no poder acceder a las moratorias y quitas puestas en marcha por el Ejecutivo, que en principio ha descartado incluir a los autónomos y las pymes entre los beneficiarios de estas ayudas.
Previsiblemente, el acceso a estas ayudas no será sencillo. El Consejo General de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria sostiene que los trámites tienen una «elevada complejidad» y no facilitan «una solución inmediata y ágil» de la situación. Los beneficiarios de estas medidas tendrán que presentar distintos certificados en los que figuren, por ejemplo, la cuantía percibida en concepto de prestaciones por desempleo o la titularidad de bienes.
Obtener estos documentos en pleno estado de alarma será otro hándicap para los inquilinos, aunque desde el Ejecutivo aseguran que se podrá presentar una declaración responsable que incluya la justificación de los motivos que impidan la presentación de dichos documentos.
Inmobiliaria Lima. Perú
Enero 2020.
¿Por Qué No Es Lo Optimo Vender Tu Inmueble Por Tu Cuenta?
Este es un error muy común entre los propietarios de inmuebles que es comprensible y a veces incluso, (tristemente para todo nosotros los asesores inmobiliarios), inevitable muchas veces.
No Estamos En Contra De Tu Derecho
No estamos en contra de que, como propietario que eres, ofrezcas tu vivienda como mejor lo estimes oportuno.
Sin embargo, tengo que advertirte: no es tan fácil vender un inmueble como podría parecer a simple vista, sobretodo si es que quieres lograr el mayor precio posible por la misma.
Sí, tenemos Internet y conozco alguno que otro propietario que es muy capaz de poner en práctica un plan de marketing online, que puede competir con el de algunas agencias inmobiliarias y tienen el tiempo y el dinero para hacerlo.
Debes Conocer Como Los Clientes Solicitan La Información
La venta de un inmueble no se reduce a una exposición exhaustiva dentro y fuera de Internet.
Hay que conocer el mercado y cómo los compradores tienden a solicitar información.
Y luego tenemos la fase del servicio a los clientes, de cómo gestionar las visita al inmueble y de la negociación para finalizar la compra del inmueble. No me refiero al precio de la misma, sino a saber mostrar el valor de la vivienda que justifica muy bien el precio que se solicita.
Es Decir, Parece Fácil Pero No Lo Es...
No, no es tan fácil vender un inmueble como algunos dueños de inmuebles piensan y eso contando con que sepan al menos promocionar su vivienda en Internet. Los cuales, aunque los hay, son muy pocos.
Si como propietario no dominas el marketing online, lo tendrás muy difícil vender tu vivienda.
Y si no, tiempo al tiempo.
No Me Gustaría Que Te LLenes De Frustración
Sinceramente, no me gustaría que formaras parte del grupo de propietarios que, una vez se han convencido que un cartel de “Se Vende” y unos cuantos anuncios online no le han funcionado, llaman a una agencia inmobiliaria para que les venda su vivienda.
Cada mes recibimos llamadas de propietarios que han experimentado esta gran desilusión y ahora no saben qué hacer.
A veces no te lo dicen y luego lo descubrimos nosotros, lo cual es peor, porque sus anuncios, (que generalmente están enfocados al comprador equivocado), todavía siguen en Internet y saltan cuando alguien busca una vivienda con esas características.
Lo cual no ayuda en absoluto a la agencia inmobiliaria.
Tal Vez Ya Lo Habrás Notado
No es mi intención aquí darte una lección magistral sobre la conveniencia de utilizar un corredor inmobiliario para vender tu vivienda.
Sé que si ya has intentado vender tu inmueble por tu cuenta es porque, o bien querías intentarlo, (con todo tu derecho), a ver cómo funcionaba o porque no te fiabas mucho de aquel corredor inmobiliario que vino a ver tu vivienda o simplemente no confías en ninguno de nosotros.
En cualquier caso, comprendo tu actitud perfectamente. Un error que ha retrasado la venta de tu vivienda, pero un error que tiene solución.
La solución no pasa por elegir a un agente inmobiliario o agencia inmobiliaria para que te ayude en la venta de tu vivienda; sino en seleccionar el asesor inmobiliario que tú necesitas.
Por supuesto, quieres el mejor asesor o agencia inmobiliaria en el mercado, pero eso tiene un costo que se traduce en:
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1. Saber buscar el asesor inmobiliario adecuado.
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2. Tiempo a invertir en buscar el asesor inmobiliario adecuado.
-
3. Paciencia para que tu asesor inmobiliario haga su trabajo antes de poner tu vivienda en el mercado.
La pregunta obvia que posiblemente te estarás haciendo ahora es “¿Y cómo distingo a un buen asesor, a un asesor profesional que me ayudará a vender mi casa rápido y por el mejor precio?”.
La respuesta a esta pregunta es sencilla y no creas que la respuesta que te voy a dar es porque no quiero comprometerme. La respuesta es así de sencilla.
Respuesta: “Lo sabrás tan pronto conozca al agente inmobiliario”. Los asesores inmobiliarios profesionales actúan, hablan, se comportan trabajan de forma diferente.
¿Cómo? Ya lo comprobarás cuando los conozcas.
Vender Un Inmueble Es Una Lucha
Vender directamente tu propiedad es un trabajo solitario y limitado en recursos y medios.
Sin tú saberlo, sólo con la descripción y fotos de tu vivienda, puedes estar retrasando la venta. No hablemos ya del precio.
A veces algunos propietarios ponen en el mercado sus viviendas a un precio bajo y incluso a ese precio se tardan en vender. Ya he comentado éste caso en que el propietario perdió mucho dinero y encima demoró años en vender.
Este hecho es más común de lo que se cree. Un buen asesor inmobiliario puede conseguir vender esa vivienda a un precio superior y venderla más rápido.
Si pretendes vender tu vivienda personalmente, por favor, hazte primero estas preguntas:
✓ ¿Soy consciente de la ardua labor que me propongo?
✓ ¿Cómo determino el precio de mi propiedad
✓ ¿He preparado un estudio de mercado?
✓ ¿Cuánto tiempo voy a dedicar cada día a la venta de mi inmueble?
✓ ¿He pensado cómo voy a darle la mayor divulgación?
✓ ¿He preparado un plan de acción de venta específico?
Y considera estas otras:
✓ ¿Estás familiarizado con el proceso de calificación de compradores potenciales?
✓ ¿Conoces el tipo de cliente que visita tu vivienda? ¿Es realmente un comprador o sólo un curioso?
✓ ¿Puedes ayudar al comprador en el proceso de financiación?
✓ ¿Estás dispuesto a acompañar al comprador en todo el proceso burocrático que supone la compra de una propiedad?
✓ ¿Cómo sabrás que el precio que te ofrece el comprador es el máximo que puedes obtener por tu casa?
✓ ¿Quién va a realizar la parte burocrática de la gestión: contrato, documentación, Registros Públicos, Impuestos Municipales, etc.?
En resumen, no acudir a un asesor inmobiliario profesional ralentizará de manera significativa el proceso de venta de tu vivienda.
